信義代書(shū)兩大撇步看過(guò)來(lái)，「高級(jí)住宅設(shè)定自住」、「保留住家水電單據(jù)」可有效節(jié)稅 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
信義代書(shū)兩大撇步看過(guò)來(lái)，「高級(jí)住宅設(shè)定自住」、「保留住家水電單據(jù)」可有效節(jié)稅
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  • 信義代書(shū)兩大撇步看過(guò)來(lái)，「高級(jí)住宅設(shè)定自住」、「保留住家水電單據(jù)」可有效節(jié)稅
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】5月即將開(kāi)徵繳納2015年房屋稅，預(yù)期「擁有4戶以上房屋的屋主」、「房屋位處精華地段的屋主」房屋稅都將大幅調(diào)高，甚至可能增加20倍！信義代書(shū)提醒符合以上條件民眾兩大重點(diǎn)，買(mǎi)屋申報(bào)契稅時(shí)記得勾選「現(xiàn)值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅，可有效避免房屋稅爆增。另外，自用住宅若「出租」或「空屋」，將不被認(rèn)可為「自用住宅」，稅捐處也將從個(gè)案稽查改為例行稽查，建議平日可保留水電繳費(fèi)單據(jù)以利日後節(jié)稅。
 
隨著2014年部份縣市大幅調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表、路段率調(diào)高及房屋稅率調(diào)整，民眾普遍預(yù)期2015年收到房屋稅單時(shí)會(huì)「很有感」，特別是同時(shí)符合「2014年7月1日以後取得使用執(zhí)照(適用新房屋構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)單價(jià))」、「高級(jí)住宅」、「多屋族」三大條件的民眾，房屋稅最高確實(shí)有可能產(chǎn)生20倍以上的差距。
 
信義代書(shū)林以德表示，最近常聽(tīng)到的「囤房稅」並非一個(gè)全新的稅制，只是房屋稅針對(duì)「多屋族」做了稅率的調(diào)整，「囤房稅」採(cǎi)全國(guó)總歸戶模式，持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5％至3.6％課徵。
 
建議民眾，若購(gòu)入第4間房屋時(shí)，買(mǎi)屋申報(bào)契稅時(shí)記得勾選「現(xiàn)值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。換句話說(shuō)，假若民眾A在臺(tái)北、新北、花蓮共持有4戶以上房產(chǎn)，「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節(jié)稅法，就是優(yōu)先勾選「現(xiàn)值最高」以及「徵收率最高」的房屋，以後者來(lái)說(shuō)，建議持有北市房屋優(yōu)先勾選為自用住宅可有效節(jié)稅，建議多屋族收到稅單時(shí)留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。
 
林以德特別提醒，2014年房屋稅條例第5條修訂前，房屋稅都是按照「使用現(xiàn)況」課徵，例如雖然住宅出租使用，但只要是作為住家使用，還是以住家用稅率課徵，但2015年5月開(kāi)始，除了是住家用還要供其本人、配偶或直系親屬實(shí)際居住使用，且只要有出租、營(yíng)業(yè)行為便不符合1.2％住家用稅率；空屋以往是依據(jù)使用執(zhí)照所載用途課徵住家用或非住家非營(yíng)業(yè)房屋稅，但現(xiàn)在房屋空置不為使用者，應(yīng)按其現(xiàn)值依據(jù)使用執(zhí)照所載用途或都市計(jì)畫(huà)分區(qū)使用範(fàn)圍認(rèn)定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。
 
針對(duì)房屋用途的稽查，過(guò)去稅捐處為個(gè)案查核，現(xiàn)在則改為例行稽查，意即查獲率將會(huì)提高，雖然目前尚未界定自住標(biāo)準(zhǔn)需設(shè)立戶籍或提供水電單據(jù)、鄰里長(zhǎng)證明…等，但建議民眾可先保留水電繳費(fèi)單據(jù)，以利日後做為自用住宅之節(jié)稅證明。
 
除了以上注意事項(xiàng)之外，林以德也提醒，各縣市對(duì)於多屋族的適用稅率從1.5％至3.6％不等，購(gòu)屋登記時(shí)也要將此列入建議參考。例如：先生在臺(tái)北市持有非自住房屋已有2戶適用2.4％稅率，太太則有1戶適用2.4％稅率，此時(shí)若要再購(gòu)入1戶房屋時(shí)，若登記在先生名下，則先生持有3戶房屋將一律適用3.6％稅率；若登記太太的名義，則太太持有2戶房屋將適用2.4％稅率。
 
當(dāng)然以上案例僅供運(yùn)用參考，畢竟登記時(shí)仍需綜合考量其他需求及節(jié)稅考量，就如同多屋族也不用太過(guò)恐慌，民眾若是急於出脫名下房屋，不論是買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與都需繳納數(shù)十萬(wàn)不等的稅款及費(fèi)用，相較於因適用稅率調(diào)高而增繳的稅款不見(jiàn)得比較劃算。當(dāng)然近期要購(gòu)買(mǎi)新成屋者也可以稍為留意，相同價(jià)格及條件的選擇下，若是房屋適用舊的標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，都可以為買(mǎi)賣(mài)時(shí)繳納的契稅及日後每年持有繳納的房屋稅省下不少預(yù)算，聰明的購(gòu)屋者當(dāng)然要精打細(xì)算。
 
(註1)房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格每3年評(píng)定一次，臺(tái)北市對(duì)於2014年7月1日以前興建完成的舊屋是否調(diào)整構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，將於2017年初的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)常會(huì)審慎評(píng)估。
(註2)房屋稅計(jì)算說(shuō)明：
房屋稅=房屋現(xiàn)值×稅率
一般住宅房屋現(xiàn)值＝標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)×面積×(1-折舊年數(shù)×折舊率)×路段率
高級(jí)住宅房屋現(xiàn)值＝標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)×(1+路段率)×面積×(1－折舊年數(shù)×折舊率)×路段率【臺(tái)北市適用】
※上列計(jì)算公式係假設(shè)無(wú)任何加減率及樓層超高偏低情形
(註3)臺(tái)北市2015年房屋稅稅基及稅率調(diào)整，共有6類約13％房屋受影響，餘87％房屋則不受影響，反而會(huì)因折舊而減少稅額1.調(diào)高路段率的房屋2.多屋族3.新屋4.高級(jí)住宅5.私人醫(yī)院、診所、自由職業(yè)事務(wù)所6.別墅
(資料來(lái)源：臺(tái)北市稅捐處網(wǎng)站)